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不動産投資で失敗しない!レントロールの読解力を身に着けよう!

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不動産投資を始める際、まず最初に気になる物件を見つけたら資料請求をします。その際、ほとんどの仲介会社は物件概要書とレントロールを送付してくれます。

 

今回はレントロールについて解説していこうと思います。

 

 

 

 

 

レントロールとは?

 

レントロールとは、購入しようとしている物件に住んでいる入居者名・家賃金額・駐車場代・共営費などの内訳が一覧になったものをいいます。

 

問い合わせをした物件の管理会社が、仲介不動産会社経由で出してくれたり仲介不動産会社自ら作成してくれる場合もあります。

 

決まった書式はないので、書き方や項目の出し方は会社によってバラバラです。

 

どうしてレントロールが必要かとういうと、レントロールの情報を分析することでその物件が買いなのかどうかという判断材料になるからです。

 

資料請求してレントロールが貰えなかった場合は、レントロールが欲しい旨を伝え資料をもらいましょう。

 

 

 

レントロールを読み解く 

 

 

 

1.部屋によって家賃のばらつきがあるのか?

 

ばらつきが大きい場合、高い家賃の部屋で入退去があった時に家賃を下げて募集しないと決まらない可能性が高いです。利回りが低下しても、十分利益が出るかよく検討しないといけません。

 

この差額を価格交渉の材料にしましょう。

 

 

2.個人で借りているか法人で借りているか?

 

法人で一括借り上げの場合、買った直後に一斉退去なんてこともあるかもしれません。同じ法人が何部屋も借り上げている場合、借り上げ先についても調査する必要があります。

 

 

3.部屋の広さはどのくらいか?

 

極端に狭い(20㎡以下)と今後需要が無くなり、空室になった際長引く可能性が高いです。また基本的には独身の社会人が入居のため、転勤などで短期間での入退去が起きる可能性があることも想定しておかなければいけません。

 

高齢者が入居の場合は、孤独死が起きる可能性もあります。これは防ぐ事は難しいため、管理会社に気配りしてもらうか自分でマメに様子を見に行って早期発見に努めた方が無難でしょう。

 

 

4.敷金の預かりはあるか?

 

いずれ退去の際に必要な資金なので収入にはなりません。しかし、一時的にでも手元の資金が増えるのであると有利ですね。

 

敷金の預かりが無い場合、契約内容がどのようになっているか確認しておいた方が無難です。

 

 

5.入居期間は?

 

入居期間が2年未満の部屋ばかりだと、入退去が頻繁にある可能性があります。単に引っ越しが多いだけならいいですが、不良入居者からの嫌がらせなどがある可能性もありますので注意が必要です。

 

入居期間が長い部屋が多い場合は、退去時の家賃下落幅が比較的大きくなるでしょう。長期入居の場合は、設備の劣化も進んでいてリフォーム費用もかさむ可能性が高くなります。

 

 

6.空室はあるか?

 

空室がある場合は、募集してからどれくらい経っているのか確認しましょう。募集してから長期間空いている場合、管理会社が仲介に力を入れていない可能性があります。

 

また、部屋の内見をしたり写真を取り寄せて確認しましょう。リフォームが需要とマッチしているか確認し、設備が古かったり汚い場合は価格交渉の材料にしましょう。

 

 

7.駐車場代はとっているか?

 

駐車場がある物件の場合は、駐車場代金がどうなっているのか確認しておきましょう。家賃込みならわかりやすいですが、別途大家さんが借り上げて支払いをしている場合もあります。

 

そうなると、支出増となり利回り低下の原因になります。その場合は、この差額を価格交渉の材料にしましょう。

 

 

まとめ

 

レントロール一枚から、様々な情報を得る事が出来ます!レントロールの情報をもとに、購入を検討すべきかどうか良く判断していきましょう!

 

 

最後まで読んで頂きありがとうございました。

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