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真岡市アパート満室への軌跡 第一話「空室率50%物件の購入を決断!」

第一話「空室率50%物件の購入を決断!」

 

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注:写真はイメージです。

 

 

1棟目購入から半年くらい経った頃、1棟目と同じ仲介業者さんより物件紹介の連絡あり。

 

土地が広く、日本政策金融〇庫(以下:〇庫)で評価してもらえそうとの事。

 

8部屋中4部屋空きがあるが、6か月の家賃保証付き。

 

リスクヘッジのためにも早く2棟目を欲していた私。空室が多いのが引っかかっていましたが、なにより「自分に買える物件!」という典型的なダメ理由により検討してしまうことに。

 

妻から反対されていたにも関わらず、私ときたらもう買う気満々。私はごり押しで休日を利用して仲介業者さんと一緒に一度現地を確認することにしました。

 

古いですが、シロアリの痕や震災による基礎のダメージ等は見られず。天井裏等を見ても雨漏りの痕はありませんでした。 

 

外壁や階段などは、そろそろ塗装時期かなという感じでしたが大きな問題なし。屋根は瓦だったので、塗装は不要です。

 

私は収益のシュミレーションを行い、空室さえ早期に埋められれば金利と融資期間次第ではキャッシュフローが出ると判断。

 

家賃保証が付くのでその間にしっかりリフォームし、客付け力のある管理会社に任せれば満室に出来るだろう!最悪家賃下げても返済に耐えられる!

 

と変な自信があり仲介業者さんに〇庫への融資打診を依頼しました。

 

というのも、1棟目を購入した際にも6部屋中2部屋空室で今回同様に家賃保証が付いていました。

 

この時も、管理会社を変えて必要と思われるリフォームを行い無事期間内に満室に出来たという実績があったからです。

 

その後、〇庫から返答があったと仲介業者さんより連絡あり。

 

仲介業者「〇庫担当者から返答がありました。金利1.8% 期間15年になりそうとの事ですがどうでしょうか?」

 

私「その条件であれば、購入したいです。融資申し込みよろしくお願いします。」

 

私のシュミレーションでは、上記〇庫の条件の場合月10万円以上手元に残る計算でした。 

 

その後、数回〇庫の支店を訪れ面談や内容の打ち合わせを行いました。

 

平日しか対応できないため、有休取得に苦労しました。まさか、不動産投資するので休みを下さいとは言えませんからね。

 

無事同条件で融資が確定し、決済することが出来ました。

 

ただし、この物件を購入するために無担保枠2000万円を使い切り、更には購入物件を担保に取られてしまいましたが・・・。

 

さぁ、ほんとの勝負はここからです。

 

家賃保証期間に空室4部屋を埋めてしまわないと、毎月赤字になってしまいます。

 

管理会社をどうするか決めて早く作戦会議をせねば。

 

 

続く。

 

 

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